분양권은 2021.1.1. 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 1세대1주택 양도세 비과세 적용시 주택수에 포함합니다.

따라서 2021.1.1. 이후 양도분부터 1세대가 주택(주택 부수토지를 포함)과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택비과세 규정을 적용받지 못할 수도 있게 되는 것입니다.

기존(2020.12.31. 이전)에 분양권을 갖고 있는 경우는 어떻게 될까요?

분양권(입주권 제외)의 취득시기는 잔금일과 준공일중 나중에 도래한 날이 취득시기입니다.

구주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한 경우 잔금청산일(또는 준공일)일로부터 3년이내에 구주택을 양도한 경우 일시적 2주택 양도세 비과세가 적용됩니다.

이때 ‘분양권이 주택이 되는 시기’는 구주택 취득일로부터 1년이 경과된 후여야 합니다.

분양권을 추가로 취득한 사람은 기존주택을 언제까지 매도해야 비과세가 적용될까요?

주택을 소유한 1세대가 분양권 취득후 3년이내 주택을 양도해야만 1세대1주택 양도세비과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 이때 원칙적으로 주택을 취득한날부터 1년이상이 지난후 분양권을 취득하여야 합니다.

분양권을 취득한 후 3년이 지나면 비과세를 적용받지 못할까요?

실거주목적으로 분양권을 취득한 경우에는 비과세를 적용받을 수 있습니다. 1세대1주택 양도세 비과세 요건은 아래와 같습니다.

① 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년이상 계속하여 거주할 것

② 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년이내에 종전의 주택을 양도할 것

③ 1세대1주택 보유자가 그 주택을 양도하기 전 분양권을 취득할 것

④ 양도하는 종전주택은 보유기간(2년)과 조정대상지역 공고후 취득시 거주기간 요건(2년)을 충족할 것

⑤ 2022.2.15.이후 취득하는 분양권부터는 종전주택 취득후 1년이상이 지난 후에 분양권을 취득할 것

분양권을 먼저 취득하고, 일반주택을 나중에 취득한 경우에는 어떻게 적용될까요?

2021.1.1.이후 취득한 분양권이 있고, 일반주택을 나중에 취득하 경우에는 일시적2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없습니다(서면-2023-부동산-0225, 2023.03.13.).

결국 2021.1.1.이후 취득한 분양권의 비과세방식은 반드시 주택(선취득) + 분양권(후취득) 비과세 특례만이 인정됩니다.

유사한 사례를 보면, 2020.12.31. 이전 취득한 분양권과 2021.1.1.이후 취득한 분양권의 경우에도 일시적2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없으며(서면-2022-부동산-0329, 2022.12.13.),

2021.1.1.이후 취득한 분양권이 2개 있을 경우에도 일시적2주택 비과세특례 등을 적용받을 수 없습니다(기획재정부 재산세제과-1181, 2022.09.20.).

분양권이 중과적용시 주택수 계산에 영향을 미칠까요?

2021.1.1.이후 양도하는 분부터는 다주택자가 조정대상지역내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권을 포함하여 계산하도록 개정되었으며, 적용대상 분양권은 2021.1.1. 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등으로 취득한 분부터 적용됩니다.

출처 : 세정일보 [세정일보] 세정일보(HTTPS://WWW.SEJUNGILBO.COM)